กระจกไร้เงา: ปรับแผนสู้ 'หนี้ครัวเรือน'

                        ไทยโพสต์ : ศรยุทธ เทียนสี

     ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง เริ่มเห็นผลกระทบมากขึ้นกับการโอนที่อยู่อาศัยปี 2557 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ราคายูนิตละไม่เกิน 1-2 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายมองเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวัง

     ข้อสังเกตหนึ่ง คือ ผู้ประกอบการบางรายที่มีสัดส่วนลูกค้ากู้ไม่ผ่านค่อนข้างสูง และได้มีการขยับแผนธุรกิจในปี 2558 จากที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง มาทำโครงการจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนเพิ่มขึ้น เพราะประเมินว่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า

    จากข้อมูลของสมาคมอาคารชุดไทย โดยนายประเสริฐ แต่ ดุลยสาธิต นายกสมาคม และกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโด มิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 จะมีอัตราการเติบโตประมาณ 2-5% ในส่วนของโครงการแนวราบจะมีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2557 ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 3%

   โดยจะมีตลาดที่ถือเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการในปีนี้ คือ ตลาดกลาง-บน แทนตลาดกลาง-ล่าง ที่มีเป็นตลาดหลักเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากสินค้าในกลุ่มนี้ยังคงมีเหลืออยู่ในตลาดจำนวนมาก ประกอบกับปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาสินค้าเพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปแทน เนื่องจากไม่มีปัญหาเรื่องหนี้สินภาคครัวเรือน แต่ด้วยขนาดของกลุ่มลูกค้าในระดับนี้มีจำนวนจำกัด ผู้ประกอบการจึงต้องมีการแข่งขันกันมากขึ้น

   คุณประเสริฐ ยังบอกว่า กลยุทธ์ที่เหมาะสมในช่วงเวลานี้ คือ การทำตลาดก่อนคู่แข่ง คือ เปิดโครงการก่อนเพื่อดึงกำลังซื้อในพื้นที่เหล่านั้น โดยการแข่งขันจะเริ่มเห็นได้ชัดในช่วงปลายไตรมาสแรก ที่คาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลานี้ ส่งผลให้ยอดขายในช่วงเดือน ม.ค.-ก.พ.ไม่โดดเด่นเท่าที่ควร

   อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยเสี่ยงและความผันผวนของเศรษฐกิจ การเมือง หนี้ครัวเรือนสูง เป็นปัจจัยฉุดรั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ไม่มาก ผู้ประกอบการเผชิญทั้ง "โอกาส" และ "ความท้าทาย" และได้มีการปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่ง นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มีทั้งโอกาสและความท้าทาย โดยภาวะเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง หากมอง "โอกาส" ธุรกิจมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ และการลงทุนภาครัฐ แต่ยังมีปัจจัยน่าห่วง คือ "หนี้ครัวเรือน" ในระดับสูง ส่งผลกำลังซื้อลดลง แม้ความต้องการซื้อมีอยู่จริง แต่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อระดับ 25% มีผลอย่างมากต่ออัตราการขาย จะมีการแข่งขันรุนแรงระหว่างผู้ประกอบการ 10 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ที่แย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดถือครองรวม 70%

   ในส่วนของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้มีการใช้กลยุทธ์การบริหาร มุ่งขยายโปรดักต์ในตลาดระดับบนมากขึ้น จากแผนการเปิด 24 โครงการปีนี้ เป็นแบรนด์ "มาสเตอร์พีซ" บ้านราคา 15 ล้านบาท 5 โครงการ มูลค่า 9,000 ล้านบาท และเชื่อมั่นว่าตลาดบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมระดับบน เติบโตได้ดี ผู้ซื้อไม่มีปัญหารายได้ แม้กลุ่มลูกค้าระดับล่างเป็นตลาดใหญ่ แต่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน คาดจะกระทบตลาดยาวถึงปี 2559

   ด้าน นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการแนวสูง บมจ.แสนสิริ ที่จับตลาดคอนโดฯ ระดับกลาง-บน ราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 6 หมื่น-2 แสนบาท มองว่าภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน เป็นปัจจัยที่ต้องติดตามในปีนี้ เพราะมีผลกับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารและความสามารถกู้ของลูกค้า

   โดยภาพรวมเศรษฐกิจน่าจะยังอึมครึม แต่จะดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ต้องดูว่าสัดส่วนลูกค้ากู้ผ่านจะเพิ่มขึ้นหรือไม่  สาเหตุที่กู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เกิดจากเคยผิดนัดชำระหนี้ทำให้ติดเครดิตบูโร มีภาระหนี้บัตรเครดิต หนี้ผ่อนรถ และรายได้ไม่เพียงพอ

   ขณะที่ น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มองว่า หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นเกิดจาก 3 ส่วน คือ พฤติกรรมผู้บริโภคนิยมก่อหนี้ กลไกการเงินทำให้เกิดหนี้ได้ง่ายขึ้น สินค้าแทบทุกอย่างซื้อด้วยเงินผ่อน ซึ่งเป็นวิธีการนำเงินในอนาคตมาใช้ และโครงการประชานิยม เช่น โครงการรถคันแรก และเป็นหนี้ที่กินเวลานานเฉลี่ย 4-5 ปี

    ผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ คือ ทำให้ความสามารถการซื้อบ้านลดลง จากที่ควรจะกู้แบงก์ผ่านก็กู้ไม่ผ่าน หรือกู้ได้ไม่ถึง 90-95% อย่างไรก็ตาม ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น พนักงานได้รับโบนัส-ขึ้นเงินเดือนและนำไปใช้หนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนจะเบาลง

   ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ถือเป็นปีบททดสอบการผลักดันยอดขาย หลังจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ไตรมาส 4 ที่ผ่านมากลับชะลอตัว ไม่ได้ฟื้นตัวต่อเนื่องอย่างที่คาดไว้ ปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากหนี้สินครัวเรือนที่ยังสูง และน่าจะยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปีนี้.